Tener un piso alquilado y llegar a la campaña de la renta sin tener claro cómo declararlo es más habitual de lo que parece. Algunos propietarios no saben qué gastos pueden descontar. Otros desconocen las reducciones que les corresponden según cuándo firmaron el contrato. Y muchos directamente no saben si están obligados a declarar.
El resultado suele ser el mismo: o pagan más de lo que deberían, o cometen errores que después generan problemas con Hacienda.
Desde Perlado Asesores, te explicamos cómo tributa el alquiler de una vivienda en la Declaración de la Renta, qué gastos puedes deducir, cómo han cambiado las reducciones con la Ley 12/2023 y qué ocurre si tu inmueble lo alquilas de forma turística.
¿Tengo que declarar el alquiler de mi vivienda?
Sí. Si alquilas un inmueble y obtienes ingresos por ello, estás obligado a incluirlos en tu Declaración de la Renta.
No existe un umbral mínimo de ingresos por alquiler que te exima de declarar. Aunque cobres 200 € al mes por una habitación, ese ingreso tiene que figurar en tu declaración.
Te recomendamos que eches un vistazo a nuestro post sobre quién está obligado a hacer la Declaración de la Renta.
Umbrales de obligatoriedad
La única excepción es si el alquiler proviene de un único pagador y no supera los 1.600 € anuales, en cuyo caso no estás obligado a presentar la declaración por ese motivo concreto. Pero si por otras razones ya tienes obligación de declarar —como ocurre con la mayoría de propietarios—, el alquiler tiene que incluirse igualmente. En la práctica, si eres propietario y recibes rentas de alquiler, lo más probable es que debas declararlo.
Sanciones por no declarar
Hacienda cruza datos entre propietarios, inquilinos y registros de contratos de arrendamiento. Si detecta ingresos no declarados, puede iniciar un procedimiento de comprobación. Las sanciones van desde el 50% hasta el 150% de la cuota no ingresada, dependiendo de si la infracción se considera leve, grave o muy grave. Además, se añaden los intereses de demora. En muchos casos, lo que el propietario pensaba que ahorraba acaba costándole bastante más.
Cómo tributa el alquiler de vivienda en la renta
Rendimientos de capital inmobiliario vs. actividad económica
La mayoría de los propietarios que alquilan uno o varios pisos tributan sus ingresos como rendimientos de capital inmobiliario. Esto es lo habitual cuando el alquiler es residencial y no se prestan servicios adicionales al inquilino.
Sin embargo, si el arrendamiento implica servicios propios de la industria hotelera: limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción de huéspedes…, Hacienda puede considerarlo una actividad económica. En ese caso los ingresos tributan de forma diferente y pueden estar sujetos a IVA. Esto ocurre con frecuencia en el alquiler turístico, que tratamos más adelante.
Tramos de IRPF aplicables
Los rendimientos netos del alquiler,ingresos menos gastos deducibles, se integran en la base imponible general del IRPF y tributan según los tramos del impuesto:
Base liquidable | Tipo orientativo |
Hasta 12.450 € | ~19% |
12.450 € – 20.200 € | ~24% |
20.200 € – 35.200 € | ~30% |
35.200 € – 60.000 € | ~37% |
Más de 60.000 € | ~45-47% |
El tipo real depende también de la comunidad autónoma. En Andalucía, los tramos pueden variar ligeramente respecto al tipo estatal.
Ejemplo práctico: vivienda de 800 €/mes
Imagina que alquilas un piso por 800 € al mes y durante el año has tenido estos gastos: IBI de 400 €, comunidad de propietarios de 600 €, reparación de caldera de 300 € e intereses de hipoteca de 1.200 €.
- Ingresos brutos: 9.600 €
- Gastos deducibles: 2.500 €
- Rendimiento neto: 7.100 €
Si el contrato es posterior al 26 de mayo de 2023 y es vivienda habitual del inquilino, sobre ese rendimiento neto se aplica una reducción del 50%, quedando en 3.550 € la cantidad que se integra en tu base imponible. Es decir, no tributas por los 9.600 € que cobraste, sino por una fracción mucho menor.
Gastos deducibles en el alquiler de vivienda
Este es el punto donde más dinero se deja escapar. Muchos propietarios solo descuentan el IBI y se olvidan del resto. La lista de gastos deducibles en la Declaración de la Renta que Hacienda acepta es más amplia de lo que parece.
Para que un gasto sea deducible tiene que estar directamente relacionado con el inmueble arrendado, estar justificado documentalmente y haberse producido durante el periodo en que el piso ha estado alquilado.
Intereses de hipoteca y comisiones
Si tienes una hipoteca sobre el inmueble alquilado, los intereses que pagas son deducibles. Solo los intereses, no la parte de amortización del capital. Las comisiones bancarias relacionadas con el préstamo también se pueden incluir.
IBI, impuestos y seguros
Son deducibles el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la tasa de basuras y cualquier otro tributo que recaiga sobre el inmueble. También lo son las primas del seguro de hogar, del seguro de impago de alquiler y del seguro de responsabilidad civil.
Gastos de reparación y mantenimiento
Las reparaciones necesarias para mantener el piso en condiciones de uso son deducibles: arreglo de averías, pintura, sustitución de electrodomésticos deteriorados, instalaciones… Lo que no se puede deducir como gasto corriente son las mejoras que incrementan el valor del inmueble. Estas se tratan de forma diferente, como amortización. Si tienes dudas sobre la diferencia entre reparación y mejora, es un punto que conviene revisar con detalle.
Gastos de gestión y administración
Los honorarios de la inmobiliaria que gestionó el alquiler, los gastos de administrador de fincas, los honorarios de abogado por cuestiones relacionadas con el arrendamiento o los de la asesoría fiscal que te ayuda a gestionar el inmueble son perfectamente deducibles.
Gastos no deducibles
Por más que parezcan lógicos, estos gastos no los acepta Hacienda: los del periodo en que el piso estuvo vacío (solo se deducen los del tiempo alquilado), la cuota de amortización del capital de la hipoteca, las multas o sanciones administrativas y cualquier gasto personal sin relación directa con el inmueble.
Reducciones en la tributación: Ley 12/2023
La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda modificó el sistema de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler residencial. Y el porcentaje que te corresponde depende, fundamentalmente, de cuándo firmaste el contrato de arrendamiento.
Vivienda alquilada antes del 26 de mayo de 2023
Si el contrato es anterior a esa fecha, se mantiene la reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. Solo tributa el 40% de lo que has ganado neto por el alquiler.
Vivienda alquilada después del 26 de mayo de 2023
Con la nueva ley, el sistema de reducciones es escalonado según las circunstancias del arrendamiento: reducción general del 50%, del 60% si ha habido rehabilitación reciente del inmueble, del 70% si el arrendatario es joven (18-35 años) en zona tensionada, y del 90% en zona tensionada con bajada de precio respecto al contrato anterior.
Reducción para zonas tensionadas
La reducción del 90% es la más alta, pero tiene una condición clave: el inmueble tiene que estar en una zona declarada como mercado residencial tensionado y el nuevo alquiler debe ser inferior en al menos un 5% al del contrato anterior. La declaración de zonas tensionadas corresponde a cada comunidad autónoma. En Andalucía, a día de hoy no se han declarado zonas tensionadas, por lo que esta reducción del 90% no es aplicable de momento para propietarios de Jerez de la Frontera ni de la provincia de Cádiz.
Reducción por rehabilitación
Si has rehabilitado el inmueble en los dos años anteriores al inicio del arrendamiento, puedes aplicar una reducción del 60%, aunque el contrat
Paso a paso: cómo declarar el alquiler en tu Renta
Paso 1: Localiza el apartado correcto. Los rendimientos del alquiler van en el apartado C de la declaración, dentro de los rendimientos de capital inmobiliario. En Renta WEB, lo encontrarás en la sección «Bienes inmuebles».
Paso 2: Identifica la propiedad alquilada. Hacienda tiene en su sistema los inmuebles asociados a tu NIF. Localiza el que has tenido en alquiler e indica que su uso durante ese periodo es «arrendado».
Paso 3: Declara los ingresos brutos. Incluye el total de rentas cobradas durante el año, sin restar nada todavía. Es importante que coincidan con lo que el inquilino pueda haber declarado.
Paso 4: Deduce todos los gastos. Aquí introduces los gastos deducibles con la documentación en mano: facturas, recibos, contratos. Este paso es donde más diferencia puede haber entre una declaración bien hecha y una que no lo está.
Paso 5: Aplica la reducción que te corresponde. Según la fecha del contrato y las circunstancias del arrendamiento, Renta WEB puede aplicar la reducción automáticamente. Revisa que el porcentaje sea el correcto, porque el sistema no siempre tiene todos los datos actualizados.
Paso 6: Suma el resultado a tu base imponible. El rendimiento neto reducido se añade al resto de rentas de la base general. A partir de ahí, el IRPF se calcula sobre el total.
Alquiler turístico: tributación especial
El alquiler turístico tiene sus propias reglas fiscales, y en los últimos años la normativa ha cambiado de forma relevante. Si tienes un apartamento que alquilas por días o semanas a través de plataformas como Airbnb o Booking, lo que contamos a continuación te afecta directamente.
Diferencia entre alquiler residencial y turístico
El alquiler residencial se hace a una persona o familia para que sea su vivienda habitual, con contrato y duración mínima. El turístico, en cambio, se cede temporalmente a viajeros con fines vacacionales. La distinción importa porque el tratamiento fiscal es diferente en varios aspectos clave.
¿Cuándo se considera actividad económica?
Si en el alquiler turístico se prestan servicios propios de la hostelería —limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción activa de huéspedes…—, Hacienda puede considerarlo una actividad económica. En ese caso, los ingresos van en el apartado de actividades económicas del IRPF, no en el de capital inmobiliario. Si el alquiler turístico es sin servicios adicionales —entrega de llaves y ya—, tributa como rendimiento de capital inmobiliario, pero sin derecho a la reducción del 50% o 60% que aplica al residencial.
IVA en alquileres turísticos (cambios 2025)
Desde 2025, el alquiler de viviendas turísticas está sujeto a IVA al 21% cuando se prestan servicios adicionales equiparables a los hoteleros. Si no hay servicios, el arrendamiento sigue exento. Pero el límite entre uno y otro caso no siempre es evidente, y equivocarse aquí puede tener consecuencias.
Gastos deducibles en alquiler turístico
Los gastos deducibles son similares a los del residencial: IBI, seguros, suministros, mantenimiento, comisiones de la plataforma (Airbnb cobra habitualmente entre un 14% y un 16% al anfitrión), limpieza… Una diferencia importante: si el inmueble solo ha estado alquilado parte del año —habitual en el turístico—, solo puedes deducir los gastos en proporción al tiempo de alquiler sobre el total del año.
Registro Único de Alquiler Turístico: obligatorio desde julio 2025
Desde el 1 de julio de 2025, todos los propietarios de viviendas de uso turístico en España están obligados a inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos Turísticos. Las plataformas ya no pueden publicar anuncios sin ese número de registro. Si todavía no te has dado de alta, es algo urgente. Operar sin él puede conllevar sanciones y la retirada de tus anuncios en las plataformas.
Ejemplo: apartamento turístico en Cádiz
Imagina un apartamento en Cádiz capital alquilado turísticamente durante 120 días al año a una media de 80 €/noche, sin servicios hoteleros. Ingresos: 9.600 €. Proporción sobre el año: 32,8%.
Gastos anuales del inmueble: IBI de 500 €, seguro de 400 €, comunidad de 800 €, comisión de plataforma al 15% de 1.440 € y mantenimiento de 600 €. Total gastos: 3.740 €. Gastos deducibles en proporción al tiempo alquilado: 1.227 €. Comisión de plataforma (deducible al 100%): 1.440 €.
Rendimiento neto: 9.600 – 2.667 = 6.933 €. Sin reducción aplicable, esos 6.933 € se integran directamente en la base imponible general y tributan según el tramo de IRPF que corresponda.
Casos especiales que debes conocer
Si tienes varios inmuebles alquilados. Cada inmueble se declara de forma individual. Los gastos de cada uno solo son deducibles frente a los ingresos de ese mismo inmueble; no se pueden compensar pérdidas de uno con beneficios de otro (salvo excepciones muy concretas). Si tienes varios pisos, llevar un registro ordenado por propiedad no es opcional, es necesario.
Si la vivienda ha estado vacía parte del año. Solo puedes deducir los gastos del periodo en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado. Los meses en que estuvo vacío tributan por imputación de rentas inmobiliarias: un pequeño porcentaje del valor catastral que se incluye en la declaración aunque no hayas cobrado nada.
Si hay cambios en el contrato de arrendamiento. Si durante el año hubo una subida de renta, un cambio de inquilino o una modificación del contrato, cada tramo puede tener un tratamiento diferente. Con la Ley 12/2023, la fecha exacta del contrato determina la reducción aplicable, así que los cambios contractuales tienen un impacto fiscal directo.
Preguntas frecuentes sobre tributación del alquiler
¿Debo cobrar el alquiler de forma oficial?
Sí. El inquilino puede deducirse el alquiler en su declaración si tiene derecho a ello, lo que genera automáticamente un rastro fiscal. Cobrar en negro no solo es ilegal, sino que tiene cada vez menos margen para pasar desapercibido: Hacienda cruza más datos y con más precisión que hace unos años.
¿Qué pasa si tengo hipoteca?
Puedes deducirte los intereses del préstamo hipotecario, no la cuota completa. Es un error habitual confundirlos. Si el inmueble es tu vivienda habitual durante una parte del año y lo alquilas otra, el cálculo se complica y conviene revisarlo con detalle.
¿Cómo detecta Hacienda los alquileres no declarados?
A través de varios mecanismos: el Modelo 180 que presentan inquilinos que son empresas o profesionales, las declaraciones del propio inquilino si se aplica deducción por alquiler, los datos que reportan las plataformas digitales y el cruce con el Registro de contratos de arrendamiento. En los últimos años, el sistema de control automático ha mejorado mucho.
¿Afecta el alquiler que cobro a mi deducción como arrendatario?
No. Si tú alquilas tu propio piso a un inquilino y al mismo tiempo vives de alquiler en otro, ambas situaciones se declaran de forma separada y son perfectamente compatibles.
Por qué contar con un asesor fiscal marca la diferencia
La tributación del alquiler puede parecer sencilla a primera vista. Pero en la práctica hay muchos factores que influyen en el resultado: la fecha del contrato, los gastos que se pueden deducir y en qué proporción, qué reducción aplica, si hay que liquidar IVA en el caso turístico…
Un error en cualquiera de esos puntos puede suponer pagar más de lo necesario, o enfrentarse a una regularización si Hacienda detecta discrepancias.
En Perlado Asesores llevamos años ayudando a propietarios con uno o varios inmuebles a gestionar correctamente sus alquileres en la Declaración de la Renta. Revisamos los gastos, aplicamos las reducciones que corresponden y nos adelantamos a los cambios normativos para que no te pillen por sorpresa. Si tienes dudas sobre cómo declarar tu alquiler o quieres que lo revisemos contigo, puedes contactarnos y te orientamos sin compromiso.