El alquiler turístico ha crecido significativamente en los últimos años, convirtiéndose en una fuente de ingresos atractiva tanto para propietarios como para gestores. Sin embargo, su fiscalidad sigue generando dudas, especialmente cuando el arrendamiento se realiza mediante subarriendo o gestión por terceros.
Desde Perlado Asesores, como especialistas en asesoría fiscal, analizamos la fiscalidad del alquiler turístico, abordando la tributación en el IVA, IRPF e Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE), así como las diferencias entre arrendamiento y subarrendamiento vacacional.
Fiscalidad del Arrendamiento y Subarrendamiento en el Alquiler Turístico
Con el aumento de los precios del alquiler, muchos propietarios optan por alquilar su vivienda por temporadas cortas (días o semanas) bajo la normativa autonómica de viviendas de uso turístico.
Sin embargo, en los últimos años ha surgido la figura del gestor de alquiler turístico, que puede operar bajo dos modalidades:
1️⃣ Intermediario: Gestiona el alquiler entre el propietario y los huéspedes, cobrando una comisión.
2️⃣ Cesión del inmueble para subarriendo: El gestor alquila el inmueble y luego lo subarrienda a turistas. Este modelo es el más complejo a nivel fiscal.
En estos casos, es habitual firmar un contrato de arrendamiento con autorización de subarriendo, lo que genera diferentes obligaciones fiscales para el arrendador y el arrendatario.
Fiscalidad del Alquiler Turístico para el Arrendador (Propietario del Inmueble)
IVA del alquiler vacacional para el arrendador
- Según la Dirección General de Tributos (DGT), el arrendador debe aplicar el 21% de IVA sobre el importe del alquiler.
- Si el arrendatario es una empresa o autónomo, debe practicar una retención del 19% de IRPF en cada pago.
IRPF alquiler vacacional para el arrendador
- Los ingresos obtenidos se consideran rendimiento de capital inmobiliario.
- No se puede aplicar la reducción del 60% en IRPF, ya que solo se aplica a alquileres de vivienda habitual.
Obligaciones Fiscales del Arrendatario o Subarrendador en el Alquiler Turístico
El arrendatario (quien subarrienda el inmueble para alquiler vacacional) tiene dos posibles escenarios de tributación, dependiendo de si presta o no servicios adicionales.
1️⃣ Caso: Sin Servicios Adicionales de Hostelería (Solo Alojamiento)
- El IVA del alquiler vacacional está exento.
- La actividad no se considera económica a efectos fiscales.
- Se tributa en IRPF como rendimiento de capital mobiliario.
2️⃣ Caso: Con Servicios Adicionales de Hostelería
Si el subarrendador ofrece servicios como:
✔️ Cambio de sábanas y toallas
✔️ Desayuno
✔️ Recepción y atención a huéspedes
Entonces, la Agencia Tributaria considera que el arrendatario está realizando una actividad económica, lo que implica:
- IVA del alquiler vacacional: Se debe aplicar el 10% de IVA sobre el importe del subarrendamiento.
- Obligación de darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE) en el epígrafe «685. Alojamientos turísticos extrahoteleros».
- IRPF alquiler vacacional: Se tributa como rendimientos de actividades económicas en la declaración de la renta.
Ejemplo práctico:
- Si el gestor solo alquila la vivienda sin prestar ningún servicio adicional, está exento de IVA y tributa como capital mobiliario.
- Si además ofrece limpieza, desayuno y otros servicios, debe aplicar el 10% de IVA y darse de alta en el IAE.
Comparativa Fiscal entre Arrendamiento y Subarrendamiento Vacacional
| Tipo de alquiler vacacional | IVA aplicable | IRPF aplicable |
|---|---|---|
| Alquiler sin servicios de hostelería | Exento | Capital inmobiliario |
| Alquiler con servicios de hostelería | 10% | Actividad económica |
| Subarrendamiento sin servicios | Exento | Capital mobiliario |
| Subarrendamiento con servicios | 10% | Actividad económica |
Conclusión: Cómo Declarar el IVA e IRPF del Alquiler Vacacional
- Si alquilas tu vivienda turística sin servicios adicionales, no debes repercutir IVA, pero tributas en IRPF como capital inmobiliario.
- Si ofreces servicios propios de la hostelería (limpieza, desayuno, etc.), debes aplicar el 10% de IVA y tributar los ingresos como actividad económica.
- Si gestionas alquileres turísticos mediante subarrendamiento, revisa si tu actividad requiere aplicar IVA y tributar como actividad económica.
Si tienes dudas sobre la fiscalidad de tu alquiler vacacional, en Perlado Asesores podemos ayudarte a optimizar tu tributación y cumplir con todas las obligaciones fiscales y evitar multas. Te aconsejamos que eches un vistazo a nuestro post de «Multa de Hacienda por no declarar ingresos«.
Preguntas Frecuentes sobre Fiscalidad del Alquiler Vacacional
¿Cuándo se aplica el IVA del alquiler vacacional?
El alquiler turístico está exento de IVA si solo se ofrece alojamiento. Pero si incluye servicios adicionales propios de la hostelería, debe aplicar el 10% de IVA
¿Cómo tributan los ingresos del alquiler vacacional en IRPF?
- Si eres propietario, tributan como rendimientos de capital inmobiliario.
- Si eres gestor o subarrendador, depende de si prestas o no servicios adicionales.
¿Puedo aplicar la reducción del 60% en IRPF por alquiler vacacional?
No. Esta reducción solo se aplica a alquileres de vivienda habitual, no a alquileres turísticos.
Si necesitas ayuda con la gestión fiscal y crees que podemosayudarte, contáctanos; te asesoraremos de forma personalizada.